花地湾竞争白热化,中海产品杀入新板块
6月16日,中海以底价约19.9亿拿下广信资产包紫兰苑地块。两月未到,中海紫兰苑项目规划曝光,将建3栋43层住宅。
面对万科产品“围猎”,避开保利蕙兰苑项目锋芒,中海以“快刀斩乱麻”的姿态,快速在花地湾板块分一杯羹。
(资料图片仅供参考)
万科广信资产“姐妹花”出嫁
中海保利喜当新郎
今年6月,万科广信资产包花地湾项目两朵“姐妹花”,姐姐妹妹同时寻得婆家——中海&保利。
6月16日,荔湾区浣花路以南、花地大道南以西紫兰苑地块被中海地产以约19.92亿总价收入囊中,折合楼面价2.4万/㎡。中海拿地过程非常顺利,仅有其一家报名竞价。
6月26日,荔湾区浣花路以南、花地大道南以西蕙兰苑地块起拍价14.09亿。本次竞拍并无波澜,保利最终较起拍总价溢价约2000万拿下该地块,折合楼面价约2.7万/㎡。
保利蕙兰苑地块与中海紫兰苑地块
两个地块成交时间只相差10天,中海紫兰苑地块项目楼面价更便宜(2.4万/㎡),比保利蕙兰苑地块项目少3000元/㎡(2.7万/㎡)。
面对万科与保利的“围猎”,中海明白自己的优劣势,价格便宜、快速入市才是“硬道理”。因此,拿地两个月,中海紫兰苑项目便快速公布项目规划图。
中海紫兰苑地块项目规划图
根据规划图,紫兰苑共规划有3栋43层住宅楼,均为超高层。
1栋、3栋北向望小区绿地,高层单位可以看到花地河景。其中3栋是最靠近地铁1号线轨道(地面),这边会有噪音影响。
2栋在小区西南角,这栋最为安静,或许会在最后推出。项目在商业方面,1层高底商分隔开绿地区与住宅区。
万科掌握板块定价权
中海苦心经营突破重围
花地湾板块由于广信资产包的存在,一直都是万科的天下,这次中海和保利的入场,将打破板块内一家独大的场面,对购房者来说是好消息。
中海紫兰苑地块项目未来至少要面对万科在花地湾的三个项目竞争,从刚需到改善,万科在花地湾板块的铺货是有准备的,但中海是不是做到“有备而来”“心底有数”就不得而知了。
自2017年6月拿地以来,万科围绕花地湾进行连片盘活开发,目前万汇天地·金域曦府已在尾盘清货阶段,接棒的是同处于花地湾板块的万汇天地·瑧园、万汇天地·朗庭。
▲万汇天地·金域曦府
万汇天地·瑧园占地面积2.2万㎡,容积率约为7.38,密度高。规划7栋超高层住宅,42-48层,共有1427套。在售价格6.3-6.5万/㎡。
目前瑧园在电商618促销活动中也不遗余力,同样推出特价单位,价格最低5.8万/㎡。要知道,这可是万科在花地湾的改善产品,主打大户型,面积110-141m²三四房,相比金域曦府的刚需+改善户型更加纯粹。
今年8月,万汇天地·朗庭也将入市,首推1栋,4梯8户,涵盖82㎡2+1房、92㎡2+1房、105㎡3+1房三种户型,吹风5-6万/m²。
大家一直以为朗庭会以大面积示人,但该楼盘依旧走小户型路线,他们知道低总价更能吸引刚需群体。
事实上,中海紫兰苑地块楼面价2.4万/㎡,未来售价要超过5万/㎡才有利润。
经过多年的经营,万科已在花地湾扎根,掌握板块定价权。进入这个新盘竞争激烈的板块,中海需要苦心经营一番才能突破重围,成就中海在花地湾的一番事业。
白鹅潭高端产品口中夺食
荔湾三个梯队项目竞争白热化
广信资产包中,除了万科产品万汇天地·金域曦府、万汇天地·瑧园、万汇天地·朗庭,据了解保利蕙兰苑项目将在第四季度入市,这又是一个强劲的竞争对手。
除了花地湾自身的竞争外,白鹅潭板块广州幸福湾、广州滨江上都、白鹅潭悦府等新盘虎视眈眈,对板块内楼盘的销售动态了如指掌,最终的目的都是为了销售自己的房子。
▲万汇天地组团航拍
目前,荔湾楼市分为三个梯队,竞争已经进入白热化。
第一梯队:白鹅潭悦府目前售价7-8万/m²,拥有顶级的商业综合体万象城和江景;主打江景的广州幸福湾、广州滨江上都单价已突破10万/m²,属于千万级改善房。
第二梯队:位于广钢新城的保利中海朗阅虽然在产品上进行了升级,但景观资源并不好,均价6.7万/m²;万汇天地·瑧园、新世界凯粤湾、保利锦上印属于刚改产品,价格在5-6.5万/m²。
第三梯队:价格更低的刚需产品,如珠江·广钢花城、力诚榕诚湾、珠江·西湾里4.3-4.7万/㎡、保利·和悦滨江均价4.1-4.3万/㎡,在荔湾边缘上的越秀·天瀛价格一降再降,87㎡小三房卖出了3万左右,是最低的荔湾上车门槛。